全面推进城市更新工作的实施意见

XTCR-2021-01017
　
　

湘潭市人民政府办公室
关于全面推进城市更新工作的实施意见
　
　潭政办发〔2021〕31号

各县市区人民政府，湘潭高新区和经开区管委会，市直机关各单位，市属和驻市各企事业单位，各人民团体：
　　　　为贯彻落实国、省关于实施城市更新行动的决策部署，持续推动建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提升城市人居环境质量、人民生活质量、城市竞争力，让人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好，根据国、省有关文件精神，结合湘潭实际，现就全面推进城市更新工作提出如下实施意见。
　　　　一、总体要求
　　　　（一）指导思想。以*新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，统筹存量资源盘活和增量资源结构优化，在不新增政府债务的前提下，以城市体检为基础，以更新片区为单元，以老旧小区改造为突破口，进一步优化空间布局，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，激发城市活力，推动城市实现更高质量、更有效率、更加公平、更可持续、更为安全的发展。
　　　　（二）基本原则
　　　　1.问题导向，精准施策。通过城市体检找准城市建设短板，在城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不大于现状总建筑面积20%的前提下，坚持“留、改、拆、建”相结合，盘活存量资源，优化增量结构。坚持问题导向、典型示范、分步实施，尽力而为、量力而行。
　　　　2.规划引领，统筹推进。在国土空间总体规划的框架上，结合土地利用、产业、交通运输、旅游、商业、教育、物流等专项规划，科学编制城市更新专项规划。精心策划项目，合理划定城市更新单元（片区）或项目，确保更新单元（片区）或项目内拆建比不大于2，统筹推进老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村和重点发展片区改造。
　　　　3.民生为本，有机更新。围绕群众“急难愁盼”问题，坚持利民惠民，注重综合治理，推动解决城市发展中的突出问题和短板。突出有机改造，严格控制大规模搬迁，不割断人、地和文化关系，更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。保障公共服务配套与城市基础设施均等化，科学导入社区经济业态，推进城市内涵式更新。
　　　　4.政府主导，市场运作。在不新增政府债务的前提下，充分发挥政府主导作用，整合政策、资金和资源，包装策划更新单元（片区）或项目，积极争取国、省补助资金，鼓励社会资本参与，建立健全更新收益共享机制，引导相关利益主体积极参与改造。
　　　　5.传承文化，突出特色。建立城市历史文化保护与传承体系，加大历史文化街区、历史建筑保护力度，推进历史文化遗产活化利用，促进历史资源与城市功能有机融合，着力塑造湖湘文化和莲城文化特色。
　　　　（三）更新对象。市城区范围内城市基础设施和公共服务设施急需完善、环境恶劣或者存在重大安全隐患，以及现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求的老旧小区、老旧厂区、老旧街区、城中村和重点发展片区等区域。
　　　　（四）更新方式。采取“留、改、拆、建”相结合的改造方式进行修补、织补式更新，统筹推进综合整治为主的存量提质改造和全面改造为辅的增量结构优化。
　　　　二、重点任务
　　　　围绕建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市，聚焦特色街区、美好小区、完整社区、产城新区、长株潭融合区等重点更新任务，持续改善国土空间格局，完善基础设施和公共服务体系，优化城市人居环境，保护和传承历史文化，提升城市发展能级和品质，努力将湘潭打造成为美丽宜居标杆城市。
　　　　（一）优化城市空间布局，转换城市发展动能。紧扣长株潭都市圈建设，围绕“四区一地”发展定位，重点打造“一湾一圈三带多节点”空间发展格局，全力推进湘江大湾区“一环六组团”建设。按照“双进”工程要求，推动二环路、潭州大道、芙蓉大道沿线项目布局和重点发展片区建设，打造环线和干线经济。提升河东、河西主城功能区块，塑造活力宜居城市核心区。加大湘潭经开区、湘潭高新区城镇化功能改造力度，推进产城融合，打造产业创新区。以生态绿心与矿山修复为基础，打造昭山、鹤岭两个文旅康养绿色经济示范区。
　　　　（二）补齐基础设施短板，提升城市发展韧性。完善城市综合交通体系，加快轨道交通布局，加大公共交通站点周边路网及交通接驳设施建设，改善路网微循环；完善自行车道和步行道系统，提升慢行交通比例和品质，打造绿色出行体系和停车设施体系，全力构建安全、便捷、高效、绿色、经济的现代化城市综合交通体系。加强市政公用设施建设，完善城市供水、供电、供气以及污水、污泥、垃圾处理等基础设施建设，加强基础设施运行安全管理。提升城市综合防灾防疫能力，完善城市应急和防灾防疫工程体系，加强城市人防工程、防疫基础设施建设。大力推进城市基础设施信息化建设，建设城市信息模型（CIM）和城市运行管理服务平台，推进智能建造和建筑工业化协同发展。
　　　　（三）实施城市生态修复，建设绿色发展城市。加强市城区及周边受损山体、废弃地和河湖水系的修复利用。改造完善城市河道、堤防、水库等设施，加快补齐城市防洪排涝设施短板。加强黑臭水体整治，实现城区水体长治久清、污水处理提质增效；以创建全国海绵城市试点城市为切入点，统筹推进水环境综合治理，提高雨水就地消纳利用水平。合理规划建设各类绿地，有序推动城市公园、广场、滨水区等公共空间功能完善和品质提升，建设串联城市绿地系统、慢行体系、历史文化节点和滨水空间的绿道网络。
　　　　（四）加快老旧小区改造，打造宜居完整社区。坚持“多元化参与、系统化改造、市场化运作、立体化管理”原则，以老旧小区改造为重点，推动相邻居住社区统筹建设、联动改造，利用闲置低效土地和房屋配建社区养老、托幼、医疗、家政、助餐、购物、保洁等配套服务设施，建立智慧社区数据平台，升级物业服务，推动城市管理进社区，打造10分钟方便快捷舒适的生活圈，推进安全健康、绿色低碳、设施完善、管理有序的完整社区建设。
　　　　（五）强化历史文化街区保护，塑造莲城特色风貌。重点打造窑湾、城正街历史文化街区，修缮、改造、提升一批老旧街区，挂牌保护一批历史建筑，延续城市文脉与城市肌理，挖掘地方风貌特色和文化价值，塑造具有“莲城”特色风貌的城市建筑景区。开展城市设计，统筹协调城市形态格局、建筑风貌、街道立面、天际线及色彩、标志系统，加强公共空间界面管控，建成具有影响力的城市地标和城市名片。
　　　　三、实施路径
　　　　（一）摸清基本底数。制定全市统一的城市更新调查标准，按照属地原则开展实地调查，建立城市更新项目储备库。各城市区人民政府和园区管委会组织开展城市更新区域普查工作，摸清城市更新单元（片区）或项目基本情况，及时上报基础资料和数据并定期更新。
　　　　（二）开展城市体检。由市住房城乡建设局牵头组织各城市区（园区）开展城市体检。建立完善城市体检评估机制，坚持问题导向，找出短板弱项，针对存在的“城市病”提出“诊治”方案，为城市更新提出对策建议，有计划地提出城市更新建设项目。
　　　　（三）编制专项规划。由市住房城乡建设局牵头，市自然资源规划局参与，在各城市区（园区）上报更新项目及更新年度计划的基础上，编制市城区城市更新专项规划，明确城市更新总体思路、目标、结构、规模、时序及实施单元（片区），按程序报市人民政府批准实施。实施单位依据城市体检和专项规划编制城市更新单元（片区）或项目的规划方案。规划评审后，经市城市更新工作协调小组同意，开展立项、可行性研究报告报批等相关工作。
　　　　（四）实施具体项目。按照确定实施主体、签订框架协议、制定实施方案、组织公开招标、推进项目建设的程序，组织实施具体项目。推动实施城市更新行动过程中所涉及的项目资金平衡、调整片区规划、深化项目设计、征拆补偿、财务成本、征收安置、招商引资等重大问题，按权限由市、区两级人民政府专题研究解决。
　　　　（五）评估改造效果。城市更新项目完成后，由各项目实施主体组织竣工验收。市住房城乡建设局牵头组织市直相关部门对城市更新项目进行绩效评价，各级政府督促项目实施主体完成相关设施移交、完善运营管理等事宜，切实巩固和提升实施效果。
　　　　四、支持政策
　　　　（一）规划政策。城市更新单元（片区）或项目根据实际情况，在确保国土空间总体规划强制性条款（内容）和各项配套指标科学合理的基础上，依据划定原则和目标，合理界定用地边界。对于综合整治类确有实施困难且资金不能平衡的更新项目，在保障公共利益、符合安全规范及相关技术规定的前提下，项目用地范围内的用地性质可适度兼容，适度放宽建筑高度、建筑密度等管控，鼓励集约设置公共及有关配套设施，但需同步进行公示，征求利害关系人意见。项目实施主体在推动城市更新中提高公共配套标准和增加城市公共开放空间所占用用地的容积率指标，可计入该片区容积率指标。探索设置弹性用地和区域性功能留白机制，更好地适应产业发展和城市功能转变的需求。
　　　　（二）土地政策。城市更新项目的土地出让，对有历史保护建筑、近现代保护建筑或文物保护要求的项目，可采取带保护方案挂牌；对有产业配套或公益性配套要求的，可将产业配套、公益性配套要求纳入挂牌条件。鼓励盘活利用存量资源，允许整合城市更新单元（片区）或项目范围内及周边“边角地”“夹心地”“插花地”等存量资源，建设各类公共服务配套设施，可按协议出让方式取得土地使用权；在国有土地上为解决原地安置需求新建征拆安置房的，可由住房城乡建设部门按照住房保障土地政策进行立项，以划拨方式取得土地。对于利用小区内空地、荒地、绿地及拆除违法建筑腾空土地等加装电梯和建设各类设施的，可不增收土地价款。土地出让底价可在市场评估基础上综合考虑产业导入、公共服务配套等因素合理确定。
　　　　（三）财税政策。城市更新单元（片区）或项目内经营性用地出让收入全部缴入市财政，项目实施主体在缴纳土地出让收入后，向市财政局提出申请，由市财政局商市自然资源规划局核实后，按照土地出让总价款的15%综合提取政策性计提，其余部分作为政府投入拨付项目实施主体。全面落实国、省税费优惠政策，城市更新单元（片区）或项目符合国、省税费优惠政策的，报执收单位和市财政局或税务局核实备案。根据审定的城市更新单元（片区）或项目实施方案，对实施确有困难且资金不能平衡的更新项目，其不足资金部分由各类行政事业性收费（含报建综合费中的城市基础设施配套费）、政府性基金和改造项目产生的市、区两级新增税收财力给予返还或减免，具体由项目实施主体在缴纳后向项目实施所在地城市区（园区）财政部门提出申请，财政部门商同级税务部门核实后作为政府投入拨付给项目实施主体；每年底，城市区（园区）财政部门与市财政局进行结算。
（四）不动产登记政策。对原登记的宗地范围内拆除房屋的，由宗地内原权利人委托的实施主体，在房屋拆除后，持相关城市更新项目的批准文件申请房屋注销登记。经市人民政府（市城市更新工作协调小组）审定的城市更新项目实施方案中已征收后，经规划确认可保留的房屋，可登记至征收主体指定的市、城市区（园区）所属国有企业，土地用途和房屋使用功能以规划确认为准，土地权利性质暂保留划拨；对未办理产权登记的原房屋，如符合房屋质量和消防安全条件的，可办理不动产权登记。城市更新单元（片区）或项目内对于“协议收购”未拆除的房屋，按照市人民政府资产注入有关程序可办理不动产变更登记至实施主体。对于利用更新单元（片区）或项目内闲置存量房屋建设各类公共配套服务设施的，可在宗地