物业管理办法

威海市物业管理办法
（2020年3月26日威海市人民政府令第69号公布，根据2022年11月4日威海市人民政府令第76号《威海市人民政府关于修改〈威海市物业管理办法〉的决定》修正）

　　　　第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业以及其他管理人的合法权益，推进精致城市建设，根据《物业管理条例》《山东省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。
　　　　第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业管理及其监督活动。
　　　　本办法所称物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
　　　　第三条 物业管理应当坚持以人为本，实行业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则。
　　　　第四条 市、区（县级市）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区管理和社会治理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。支持采用新技术、新方法，提高物业管理水平。
　　　　街道办事处、镇人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。
　　　　第五条 住房城乡建设主管部门负责物业管理活动的监督管理工作。
　　　　发展改革、公安、民政、财政、自然资源、水务、应急管理、市场监管、人民防空等主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。
　　　　第六条 居民委员会指导、督促业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作。
　　　　鼓励业主中的居民委员会成员和党员通过法定程序担任业主委员会成员。
　　　　第七条 支持业主委员会和物业服务人根据中国共产党章程的规定，设立党的组织，开展党的活动，保障物业管理活动依法有序进行。
　　　　第八条 鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。
　　　　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，开展对会员企业及其工作人员的从业培训和教育，配合主管部门开展对会员企业的信用评价工作，协助物业主管部门、街道办事处、镇人民政府调解处理物业管理纠纷。
　　　　第九条 市物业主管部门负责建设物业管理信息平台，向社会免费开放。
　　　　物业管理信息平台应当具备宣传有关法律法规和政策规定、发布物业服务信息资讯、为业主决策提供辅助服务等功能。
　　　　第十条 物业管理信息平台设立电子投票系统。法律、法规、规章和规范性文件规定以及管理规约约定需要业主共同决定的事项，可以通过电子投票系统进行表决。
　　　　第十一条 物业管理事项需要通过业主表决作出决定的，可以采取常规表决方式，也可以采用异议表决方式。
　　　　常规表决方式是指，有利害关系的业主持同意意见的比例达到规定标准的，视为表决通过；异议表决方式是指，根据管理规约、临时管理的规定或者业主大会的决定，有利害关系的业主持反对意见的比例未超过规定标准的，视为表决通过。
　　　　第十二条 物业管理区域有下列情形之一的，街道办事处、镇人民政府可以组织成立物业管理委员会，作为临时机构办理物业管理相关事宜，组织业主表决和实施需要业主共同决定的事项：
　　　　（一）不具备成立业主大会条件的；
　　　　（二）具备成立业主大会条件，经街道办事处、镇人民政府两次组织后未能召开首次业主大会会议的；
　　　　（三）业主大会未能选举产生业主委员会或者未能完成业主委员会换届选举，经街道办事处、镇人民政府指导在三个月内仍未能选举产生业主委员会或者新一届业主委员会的。
　　　　区（县级市）物业主管部门应当加强对物业管理委员会的监督和指导。
　　　　第十三条 物业管理委员会由街道办事处或者镇人民政府组织成立，由业主、街道办事处或者镇人民政府、居民委员会委派的人员组成，街道办事处、镇人民政府委派的人员担任召集人。物业管理委员会人数应当为七人以上的单数，其中业主委员应当不少于百分之五十。
　　　　物业管理委员会的业主委员由街道办事处、镇人民政府从居民委员会推荐的业主中确定。业主委员应当热心公益事业，责任心强，具有一定组织能力。
　　　　街道办事处、镇人民政府应当将物业管理委员会的组成人员名单通过在物业管理区域内显著位置张贴公告、在物业管理信息平台发布等适当方式向全体业主公开。
　　　　第十四条 物业管理委员会设一名执行委员，负责物业管理委员会的日常事务。执行委员由物业管理委员会委员推选。
　　　　第十五条 物业管理委员会需要作出与业主利益相关决定的，应当集体讨论决定。
　　　　物业管理委员会办理业主共同决定事项，应当征求并取得符合法律、法规规定比例业主的同意。
　　　　第十六条 对具备成立业主大会条件的，街道办事处、镇人民政府应当在物业管理委员会成立后两年内，组织召开业主大会会议，选举产生业主委员会。
　　　　第十七条 物业管理委员会自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在十日内与业主委员会办理移交手续后解散。
　　　　第十八条 物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。
　　　　物业服务用房按照下列标准配置：
　　　　（一）建设工程项目总建筑面积十万平方米以下的，按照不少于建设工程项目总建筑面积千分之五配置，最少不低于一百平方米；
　　　　（二）建设工程项目总建筑面积超过十万平方米的，十万平方米以内的部分按照千分之五配置，超出部分按照不少于千分之三配置。
　　　　业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，建筑面积应当不少于二十平方米。
　　　　物业服务用房应当能够单独确定产权，任何单位和个人不得分割、转让、抵押，不得擅自改变用途。
　　　　第十九条 物业服务用房应当与建设工程项目同步设计、同步施工、同步验收、同步交付。
　　　　物业服务用房应当位于建筑的一层或者一层以上的楼层，具备水、电、暖、通风、采光等正常使用条件，便于物业服务工作开展。
　　　　物业服务用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证的附件或者附图中载明。
　　　　第二十条 建设单位应当将前期物业服务合同和临时管理规约在楼房销售处醒目位置予以公示。
　　　　第二十一条 建设单位在销售商品房时，应当将下列内容以图文形式向买受人明示：
　　　　（一）物业管理区域的范围；
　　　　（二）物业共用部位、共用设施设备名称；
　　　　（三）规划用于停放机动车、非机动车的车位、车库数量和位置；
　　　　（四）物业服务用房的面积和位置；
　　　　（五）生活垃圾收集站点、公厕等其他需要明示的场所和设施设备。
　　　　第二十二条 新建住宅小区交付使用十五日前，建设单位应当按照前期物业服务合同约定与物业服务人完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验。承接查验情况与竣工验收资料不符的，建设单位应当进行整修。
　　　　第二十三条 新建住宅小区内的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时交付。
　　　　建设单位应当自建设项目竣工验收备案完成后三十日内，将物业管理区域内自建的供水、排水、供电、供气、供热、通信等专业经营设施设备移交给专业经营单位管理。专业经营单位无正当理由不得拒绝接收。
　　　　第二十四条 建立物业项目负责人制度。物业服务人承接物业服务项目应当指派项目负责人，负责处理物业服务项目的运营和管理、与相关管理部门和业主的沟通协调等日常事务性工作。
　　　　项目负责人的履职情况记入行业信用信息档案。
　　　　第二十五条 物业服务人应当在物业管理区域内显著位置公示下列信息：
　　　　（一）物业服务人的营业执照、项目负责人的基本情况和联系方式、物业服务投诉电话；
　　　　（二）物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；
　　　　（三）电梯、消防、监控、人防等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式、维保方案和应急处置方案等；
　　　　（四）分摊公共水电费用的，具体费用分摊情况；
　　　　（五）物业管理区域内各岗位责任人、工作职责、工作范围、服务内容和标准。
　　　　第二十六条 物业服务人代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等业主共有收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。
　　　　第二十七条 物业服务人应当按照相关规定和物业服务合同约定提供服务，不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由减少服务内容、降低服务质量，不得采用中断供水、供电、供气、供热或者其他损害业主合法权益的手段。
　　　　物业服务人不得有下列行为：
　　　　（一）挪用、侵占业主共有资金；
　　　　（二）擅自改变物业服务用房等共有物业用途；
　　　　（三）擅自利用共有物业进行经营；
　　　　（四）擅自提高收费标准；
　　　　（五）违规披露业主信息；
　　　　（六）无正当理由限制业主正常通行；
　　　　（七）其他违反法律、法规、规章规定，损害业主利益的行为。
　　　　第二十八条 物业服务人应当遵守安全生产、公共卫生、治安、消防、防灾管理等有关公共安全法律、法规、规章的规定，协助做好物业管理区域内的安全防范工作。
物业服务人对物业管理区域内违反有关治安、环保、消防、物业装饰装修等方