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讯： 物业综合便民服务样板打造打造中

响应全国统一大市场

促进市场经济内循环

实行产消对接

实现社会产业结构调整

打通最后一公里操作环节

打造农村、城镇住宅、商业、写字楼、公建五大社区联动服务运营

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一、背景

随着老主城区的发展，政府开展了三供一业改造，包含供水供热和供电三个部分，再加上物业的管理，具体有包括供水改造，供电改造，下水改造，道路改造，绿化改造，粉刷改造，墙面改造，热力故障改造等；

三供一业改造仅涉及公共区域，业主房屋内部还没有触及；

大多业主房屋都已经有三四十年房龄，中途虽偶有修缮，但多是管网老化、门窗阳台变形，漏水透风等情况；给中老年业主居家养老生活带来不便，改善其居家养老体验的房屋内部改造，成了大多数业主的刚性需求；

二、未来前景

社区居家养老市场尽管已成规模，但是其居住条件多为老旧小区高龄旧房，居住体验差，成为居家养老行业急需解决的首要问题；

经过房地产行业多年发展，建筑装饰装修行业日益完善，已经形成一股庞大的市场资源，随着新楼盘装修市场总存量的日益枯竭，二手房即老旧小区房屋翻修改造成为关注重点；

移动电信等通讯行业在转型中，也参与到居家智能养老体系中，赋能旧房改造方案，承担居家智能养老软硬件系统搭建重任，已经被列入工作重心；

随着国家养老福利制度的日益完善，老旧小区中老年业主理财问题，也成为社会热点关注，如何做好老年业主理财，更多的理财机构，纷纷通过旧房改造这个切口，对接老年家庭理财，保障老年业主的财产安全及权益；

作为老旧小区首当其冲的服务主体：红色物业，有义务也有权利，承担起中老年业主居家养老需求满足的责任，整合相关资源，为居家养老提供省钱省力省心省事省时的高效便利服务；

三、业务架构

四、五大板块操作规划

1、招商组

2、产品组

3、策划组

4、宣传组

5、品质组

五、各板块业务操作关键点

1、产品包打造及承诺标准

主要是主材辅料及施工报价及相应的服务承诺；含前期体验赠送、折扣促销等；

2、具体操作

A、招商组：

二装招商比较难，是因为要挑拣；

认可二装市场，愿意投入特别是前期铺路投入的主材辅料及施工方；

招商比例基本是五十家挑八家，最后定三家；

至于有些地方主材不好招商，那就把重心放在大包的装饰公司身上，搞十来单子顺溜了，再分开招商；

B、产品组

产品包的打造，不能全指望招商来的装饰公司，还要自己把关；

包括定价、定标准啥的；

对于老旧小区，前期建议以中低端价为主，材料品牌也同样；

建议设置标准套餐价，设个价格如688元/㎡，含什么什么的，讲清楚；业主只能添不能减，添多少加多少钱，建议业主能不加就不加，方便设计师谈判；

宣传也好搞；

至于局装和整装，不要太刻意区分，大小活都要做得，有很多业主刚开始是想换了门窗，结果了解后，就下决心整装啦！这个磨人的功夫得有；

备注：

招商组和产品组尽量由商家部来搞，这个不建议物业自己难为自己哪怕是自己有钱找专业人士来任职；毕竟积极性不一样；二装不是个小项目，不要啥钱都自己赚；

商家部的事情找专业的人来合作，费用自理；与物业共同组建项目部，一起开发二装市场；

C、策划组

促销及承诺也属于产品包的内容；

但是为了做强做大开局，单列出来，人员由商家部物业部共同出人，当然能找到懂二装又懂物业的人参与更好；

承诺由招商的商家来定，不能模棱两可，这个商家脑子一定要洗彻底，二装市场大小，大家不是不懂得，反正新房装修市场越来越不好做了；

促销要具备老旧小区有特殊属性；

业主怕搬家是一项，就得找周转房；

业主钱不方便，就得搞低手续费无息贷；

专项补贴其实就是打折，社会上不少公司专干二装散活，跟他们竞争需要下功夫；

智能养老适老装修尽管业主意识不强，但是对后续接单致命诱惑，另外主管领导喜欢，尽管增加成本，还是要搞得；

售后保障，物业必须担起来，这事不能简单包给商家，他们不是接不单子，而是后续玩不转，这个原因多样，属于商业机密；

D、宣传组

这是要物业来搞得；

通过矩阵宣传，一切拿到的意向单，都要筛选，建档立卡，不放过一个成交的机会；成交几率基本定在5%；

宣传势必以人为主，发动物业所有人马，意向单提供还是较容易操作的；激励分配办法也是个商业机密，意向单够多了，才能保障5%的结果；

宣传是持续性的，当然也是阶段性的，就像波浪一样，一股一股的，浪尖是装修业主口碑好，能影射周围好几栋楼乃至整个小区；

E、品质组

这个组很关键，不是说业主交完钱，就万事大吉了；

社区红利是薄利多销，需要持续性的订单，才能保障大家都满意；

宣传的品质，承诺的品质、价格品质、材料品质、施工品质······一个都不能少，物业都要参与进去，这样业主体验就好，因为偏重于参与，弱化专业，反倒利于物业团队落地执行，心意到业主满意也就到啦！

至于业主的不满意，在清晰地承诺等前面工作做得好，比社会上竞争对手的投诉要低好几个点位，这就足够了；

不要怕业主投诉或者表示不满，因为物业的全程参与，有细节监督、保障金垫底及货款背书三大保障到位，物业丢脸的机会也不多；

备注：财务部单独建账，双方共管，把资金风险降到最低，物业在着一块上绝对不能有一丝的懒，否则很容易陷入灭顶之灾；；

六、预算

1、商家部预算

A、借用物业场地办公，人员自理，谈客户；

设计师两枚、招商人员不计，仨月一个周期，每月1万，共计3万；

B、业务费用略，约客户到小区来谈，买方市场自己有优势，可以发动人脉，当然人脉不够也不敢来做的；

2、物业部预算

A、社区宣传矩阵；

因为矩阵操作，有物业基础四保支撑，日常业务常规宣传，印刷制作类除外费用几乎为零；

印刷类：单页、条幅、海报啥的，三个月周期，天花板1万；

至于材料展厅：商家能消化掉更好，不能的话可以借用厂家现有的展厅或找地搭建；物业不建议投资；

总计4万元（商家3万、物业1万）

3、业务收益预算

二装成本会高一些，但是市场属蓝海，市场足够大；

年度500套，流水就是500套X6万=3千万元

扣除促销成本，毛利率控制在10个点（物业）年度毛利300万元

5个点（商家）年度毛利150万元

以上总计：450万元

七、风险预案

1、商家部合作人寻找风险

A、无非是降低要求；

B、让利毛利润点数；

2、业主订单风险

A、社区宣传矩阵覆盖之下，诉求到达率80%以上，成交率5%还是很乐观的；

B、促销力度对比竞争同行，有很多是对方做不了的；

3、业主口碑风险

A、物业全程参与，节点把关，震慑商家；

B、服务保障金垫底；

C、商家货款在手，承诺分明，责任界定清晰，不怕理赔扯皮；

云奇

邯郸·滏阳河畔

二零二二年九月十日

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