农村建房用地管理现状的调研报告

关于农村建房用地管理现状的调研报告
    一、基本县情
    我县是全国唯一的拉祜族佤族布朗族傣族自治县,国土面积2157平方公里,辖4乡2镇2农场,总人口16.48万人。双江因水而得名。澜沧江、小黑江相交相融,北回归线穿境而过,县域内水资源丰富,气候温暖,光照充足,草经冬而不枯,花非春亦不谢,被誉为“北回归线上的绿色明珠”。双江因茶而闻名。境内1.27万亩的野生古茶树群,被认定为世界上海拔最高、面积最广、密度最大、原始植被保存最完整、抗逆性最强的古茶树群落。双江因多元民族文化而扬名。境内居住着23种少数民族,少数民族人口占43%,各民族同生共荣,民族文化丰富多彩,《我的乡村》曾获第九届少数民族骏马奖,《布朗族蜂桶鼓舞》列入国家级非物质文化遗产保护名录,入围中国民间文艺山花奖,佤族鸡枞陀螺、拉祜族“七十二路”打歌列入省级非物质文化遗产保护名录,被称为“中国多元民族文化之乡”。
    双江先后被评为“全国民族团结进步模范先进县”“全国法治县创建活动先进单位”“全国普法先进县”“全国民族团结进步示范县”“全省法治县创建活动先进单位”“省文明城市”“省级园林县城”“国家卫生县城”“联合国森林文书履约示范单位”“省旅游扶贫示范县”、省2021年度“县域跨越发展进位县”等。
    2022年,自治县实现地区生产总值76.02亿元,增长5.2%,排名全市第四位;固定资产投资增长21%;规模以上工业增加值增长14.2%;完成一般公共预算收入3.16亿元;完成一般公共预算支出18.76亿元,增长15.4%;社会消费品零售总额增长3.2%;人民币各项贷款余额62.43亿元,增长5.3%,人民币存贷款现价增速4.47%;城镇和农村常住居民人均可支配收入预计达34839元和15301元,分别增长3.9%和7.1%;人口自然增长率为0.75‰;城镇登记失业率为3.68%。
    近年来,随着我县农村经济持续快速发展,农民收入水平大幅度提高,居住条件得到了明显改善。但是,在不断高涨的农村建房热潮中,农民个人建设用地普遍存在着“不批就建,少批多建,无序乱建”等现象,既违反集约节约用地政策,对耕地保护工作带来了巨大压力,也严重影响了村容村貌和农村经济的可持续发展,阻碍了乡村振兴进程。
    二、农村建房用地存在的突出问题
    (一)土地利用效益低下。据土地利用更新调查数据显示,目前我县农村居民点用地3690.16公顷,按农村人口13.7671万人计算,人均占地面积2680平方米,远远高出国家规定的农村村镇人均用地150平方米的上限标准。主要表现为:单户用地面积较大,通常户与户之间都会留有巨大的间隙,并且前有禾场后有庭院,以及人为形成的湾子林,破坏和浪费了大量耕地;一户多宅现象普遍,建新不拆旧、农村人口进城不归还宅基地等,造成相当数量的农村住宅和宅基地闲置荒废;公路沿线建房盛行,但受公路控制红线的约束,房屋与公路之间的土地基本闲置或低效利用。
    (二)房屋建设布局散乱。大多数村民建房随意选址,建设用地杂乱无序,一般都选择在自家自留地、承包地或交通较为便利的公路两侧建房,形成不少空心村,也有相当一部分农民新房建设见缝插针,哪里地势好、风水好就在哪里建,造成新房旧宅斑驳错杂,住房的朝向、大小、高矮参差不齐,乱建乱占现象严重,村容村貌较差,浪费了大量土地资源,也不利于基础设施配套,这些都与乡村振兴政策各项要求格格不入,严重影响了村庄规划的落实。
    (三)违建现象非常普遍。截止2022年底,全县仍有较多农户在新建住房前未到自然资源局履行申报审批程序,建房用地秩序较差。
    (四)隐形市场极其活跃。在县城和集镇规划区、城郊结合部、交通区位优势明显的区域,受城镇化进程加快和房价高企的影响,农民和集体经济组织往往不顾土地管理相关法律规定,在社会资金的加入下,采取对手成交、以租代征等方式变相交易集体土地,并非法在集体土地上进行小产权房地产开发,致使大量耕地被占用,扰乱了正常的城区建设用地和房地产秩序,造成了巨额土地收益流失。
    三、农村建房违法用地的主要原因
    (一)村庄建设规划滞后。我县现行的土地利用总体规划编制于上世纪末期,由于以前各级对规划重视程度不够,且缺少公众参与,加上受当时农村发展情况及编制技术水平的限制,规划从一开始执行就显现出它的不适应性。虽然现在土地修编已经完成,但仍然缺少可以有效规范和引导农民建房的村镇建设规划,导致违法建房的行为时有发生,出现了公路修到哪、自己的责任田在哪,房屋就盖到哪里的现象。尽管在推进乡村振兴过程中各村都制订了村庄建设规划,但大部分都无法与土地利用总体规划相衔接,规划的控管作用并不明显。
    (二)耕地保护政策受限。农村税费改革实施后,我省对涉及占用耕地的,由所在的集体经济组织负责落实占补平衡,但现实情况是绝大部分集体经济组织既无财力也无能力来落实,致使农民建房的耕地占补平衡成为一句空话。国家实行土地的用途管制,严格控制农用地转为建设用地,即使是农民建房占用农用地,也要报经省政府授权的市人民政府批准农用地转用审批手续,但受到土地利用计划、农民建房用地的面广点多及随机性的影响,需要大量扎实的工作投入才能办理规范的农民建房用地审批手续。
(三)建设管理缺位越位。一方面是部门和乡管理职责缺位。在实际工作中,乡镇政府履行耕地保护的责任不

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