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最近参加了一个建筑设计方案的规划初审，这是一个拍卖住宅用地，位于城市新区。周边市政配套设施齐全，临近地块已有类似正在销售楼盘。

西边隔一个街坊就是安昌河，东边两个地块一个基本销售结束，另一个正在销售。属于新区较成熟地段。

首先要了解为什么要进行规划审查，一是《城乡规划法》的法律要求，就是要通过规划审查协调空间布局，完善城市功能，改善人居环境，实现可持续发。二是要保护公共利益和贯彻公平性原则。三是贯彻城市发展政策，塑造城市特色。

从宏观上讲：方案要体现城市规划的意图就是大家常讲的性质、规模、发展方向、俗称“老三篇”。该地块居住用地、规模合理、建改善型住宅、现代简约风格，宏观上符合规划意图。

从微观上讲：不同的项目有不同的要求：如经营性项目房地产等，就要看：1.土地权属是否明确，来源是否合法，报建主体是否一致。2、项目各项指标（包括容积率、密度、绿地率、高度、停车位等）是否符合规划设计条件及城市规划管理技术规定。3、总平面布局是否合理，建筑间距，后退距离是否符合要求。4、配套服务设施（包括物管用、警务室、全民健身、幼儿园、菜市场、公厕等）是否符合相关规定设置。5、交通组织是否满足规定。 6、项目第五立面设计是否满足规定。 8、项目用地内是否需要迁改或保护。 9、外立面材质、色彩是否符合片区要求。

再如工业类项目：1、各项指标（包括容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等）是否符合条件及技术规定的要求。2、总平面布局是否合理，有无安全隐患？建筑间距、后退是否符合技术规定。3、项目对外交通出入口（人或货车都应注明）设置是否满足技术规定。4、配套办公用房和倒班、服务等用房用地面积（不是建筑面积）是否低于总用地的7% 。第三、市政项目：1、办理市选址意见书时，审查是否符合相关规划，审查项目立项批复、安全影响评价、环境影响评价等是否齐备。…

再看本案是怎结合这些规定进行规划审查的：

一.规划设计条件符合性审查，这是其他审查的前提，土地权力人竞得土地后必须遵循竞拍时的条件，也就符合规划对本地块的开发要求，对其中的容积率、建筑密度、绿化率是否符合条件规定。容积率一般采用小于等于设上限来控制，可少不能多。这是最主要的强度指标，属于刚性要求。在审查手段上，一般有有承诺制、提供计算书抽查，看预测绘报告。本案三大指标都合符要求。再看总体平布局的合理性。本案以道路找关系与相邻地位顺位布置基本合理。但低层往宅孤立一独，与整体规划布局不太协调。

二.总平面退、间距、高度、日照审查，

一般审这部分，依据《居住区设计规范》、《城市规划技术规定》、《建筑防火规范》来进行审查，夲案中对北侧低层住宅与商业间距疑是不符合要求，需对电子板技术图纸进行复核。二是高度审查，按建设部规定高度除特殊区域（如风景名胜区、历史文化保护区、其它应控制的区域外）不作为强制性要求，但近年来，新居住区规范明确要求住宅不超过80米，超高层建筑一般不超过150米，再高一事一报。而且每个城市的规定也不一样。所以审查依据遵从规划设计条件约定。但有个别条件很严格，必须是刚性约束，如北京老城区那就是强制性要求，而有些新区又给了论证空间。所以审查时以新规范和城市技术规定来把控。本案中有城市设计应遵循城市设计比较好。本案高度满足设计条件限高要求，但基本为同一高度，天际线缺少变化，建议南北则适当优化调低。三是日照审查

主要是按照居住区规范要求，对方案每户进日照复分析，要求满足大寒日日照不低于2小时。这方面南北方城市对此关注度不一样，南方温暖日照充分，有些城市也规定了允许极少比例不满足日照的公寓存，但在合同需告知。规划审查图中也必须注明，有些城市就创设为“公寓”以与满足日照的住宅有所区别。

三.审配套，

配套一般是两部份组成，一方面按照控规图则、相关规范和技术规定在设计条件载明了的如学校、幼儿园、文化站、医疗用房、公共厕所、菜场、停车车位数量、门卫房等，另一方面是其它规章和地方政府规范性文件规定，如物管用房、社区用房、养老用房、冲电设施等。本案要按市政府规定核实充电设施。

四.消防等涉安事项审查，

一是对消防通道、消防回车场、登高扑救面要符合（GB50016）；如消防车道的要求就有：1 车道的净宽度和净空高度都不应小于4.0m； 2 转弯半径必须满足消防车转弯的要求； 3 车道与建筑之间不得设置妨碍消防车应急灭火操作的树木、管线等障碍物；4 车道靠建筑外墙侧的边缘距离建筑外墙不宜小于5m； 5 车道坡度不宜大于8%。对环形消防车道至少有两处和其他车道连通。尽头式车道应设置回车道等。二是空中和地下管线，如高压线、地下然气管都按规范避让，不同等级的管线退让距离是不一样的，若架空还要考虑风摆距离。三是航空净高是否满足要求，这部份初判看在不在净空保护范围，还看符不符合空军和民航部门出具的报告特别是两用机场，两家标准是不一样，选最严的把关。三是微波通道，主要是利用微波继电保护、广电、通信信号的通道。一般采用征求经信部门的意见。四地下文物保护，这是拫据《文物保护法》的要求，一般拫据地下文物普查资料来预判和监管。本案中17号住宅建筑消防扑救场地尺寸疑是不满足，而对技术图纸再复核，同时尚需补充航空限高等报告。

五.户型平面审查，这部份户型配比、使用合理性一般都遵重市场和建设单位意见。主是是从阳台、飘窗、结构板、封闭空间、挑空、空中花园等方面来审查，具目的是维护公共利益和公平性原则。防止通过虚假设计来逃避面积计算，形成可改变的赠送灰空间，待规划核实后再进行违法改造。每个城市对此都有规定。本案中依据《城市规划管理技术规定》对飘设计的要求应进一步核查飘窗与主体结构的关系来判断是否是假飘窗。

六.交通组织和出入口设置，

主要是看交通组织的合理性，如在城市道路开不得干挠城市交通，开囗距道路交叉口距离必须满足规范要求，出入口设置应考虑临时停车、变坡点必须在红线范围内。本案中无大门设计方案应补充且东南侧基地出入口对城市道路只没置一处车行开口；小区共设置四处出入口偏多，建议优化。

七.景观和建筑风貌

这部分各个城市规定不一样，有些地方把绿化景观、亮化、外观方貌、饰材都一并审查。有些地方规划只审绿地绿指标，具体方案由城市园林部门审查，亮化由城管部门审查。广告最好和建筑外观一并设置，比例适中。这里我重点介绍一下风貌和外观审查

一是先看是否符合该片区建筑风貌规划，再看建筑本身的适配性。然后我再看，建筑立面的色彩材质，1.公共建筑，一般对这类建筑，饰面材料要求最高，都选用石材干挂，和高档装饰板材等硬质材料，除美观要求外还要注意亲人尺度易损坏的特点。其中，商业大多要求用干挂石材。2.住宅多层一般采用通体砖，外墙漆，高层一般采用高档外墙漆，氟碳漆，弹性拉毛漆，若选用真石漆，应进行罩面处理达到耐脏，易清洗的效果。3.墙外设施，空调外挂机、落水管、都应做隐蔽设置，色彩与主体一致。

八.其他，如第五立面、场地标高、地下室、大小车位比、冲电设施、边坡设计、市政接口、养老设施等等。

当然，规划审查既有法规规定内容，也有各城市的具体规定。从上可以看出与一般市民关注点有相同也有差异。本案仅仅是工作记录，也需有错漏，还望包涵。谢谢阅读！

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